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行业动态

游艇码头度假村

游艇码头度假村

近年来,游艇码头度假村(marina village)商业模式发展较快,这个建立在古老概念上的模式,带给了人们全新的生活方式,那些被遗忘的海滨推动了新的财富增长,并使游艇码头运作模式得到了创新。在美国、加勒比海和墨西哥,有许多这样的游艇码头度假村项目获得了成功。
游艇码头度假村,以码头为中心,配套相应服务设施,会成为吸引更多游艇和包租游艇人的度假胜地。当游艇码头度假村提供全套服务时,对游艇主或游客的吸引力同样诱人。游艇码头度假村的正确设计,就会赋予码头无限生机,涌现活力和繁荣的景象。
什么是游艇码头度假村
游艇码头度假村,就是游艇码头、景观住宅、酒店和休闲设施,综合配套运行的一个社区。成功的游艇码头度假村,实际上就是城市中的城市,一个拥有大多数娱乐设施,配套齐全的社区。在过去,这样的社区已经有了一定的开发投入,但尚未精细的总体规划。像地中海游艇码头度假村模式,如法国的圣特罗佩(St. Tropez)和西班牙的波托菲诺(Portofino)就是这样的案例。




法国的圣特罗佩(St. Tropez




西班牙的波托菲诺(Portofino

今天的游艇码头度假村,它的规划往往从基础阶段就已经开始了。一个游艇码头度假村社区的形成,通常要花费几年的设计和建设时间。要想取得成功,游艇码头度假村必须配套齐全;不仅提供各种服务的游艇码头,还有美仑美奂的景观房产,五花八门的娱乐场所,足以吸引大批游艇主、居民和游客。周密的市场调研和全面的规划是关键的步骤。规划不当或错误的市场判断,都可能导致失败。
游艇码头度假村是一个游艇码头与住宅建设和商业开发相融合的一体化产业。以游艇码头为核心,周边配套设施,如商业设施或住宅建设等,都要迎合游艇主的嗜好。优秀的游艇码头度假村不仅是简单的游艇停靠场所,还应该有许多房地产项目,就像在美国和其他国家的设施一样。当然大量的人口支持是必要的,但如果这些设施不能给人渴望和向往,那种综合的体验,也是不能取得成功的。
具体案例
第一次尝试建立一个游艇码头度假村计划是在上个世纪60年代美国南卡罗来纳州的海港城市,希尔顿黑德岛上的Sea Pines Resort游艇码头度假村。这里已经开发成集优越的精品购物、餐饮、康乐活动、水上运动于一体的风景如画的游艇基地。这里的游艇、高尔夫、网球、酒店、房地产吸引着会议、婚礼、度假的游客和常驻居民。

希尔顿黑德岛上的Sea Pines Resort游艇码头度假村

近期开发的游艇码头度假村,在美属维尔京群岛圣托马斯,叫做Yacht Haven Grande的游艇码头度假村,在那里的人们可以享受精品购物、餐饮、娱乐、观看大型游艇,享受着美丽的主题。这个游艇码头度假村,目标是创造一个有趣和有震撼力的地区,它所拥有的零售商店、餐饮、公园、长廊、广场、公寓和联体别墅,伴随着休闲游艇和海上活动,吸引着人们。

美属维尔京群岛圣托马斯,Yacht Haven Grande

还有一个来自美国中西部的例子,它坐落在密歇根州休伦湖,滨海市,叫做Bay Harbor Marina的游艇码头度假村。这个项目毗邻海湾港酒店式公寓,它有二或三个卧室的房间,每个都可以欣赏萨吉诺河密林湿地。私家小道和公寓,在美丽的树木、花草和石头簇拥的景观中。公寓业主兼具游艇码头会员,让孩子享受儿童乐园,父母在泳池游泳,多么惬意。度假区到底特律或是其他城市,仅两小时的车程,退休周末度假,避暑或是永久的居住,都是你舒适的家。

坐落在密歇根州休伦湖,滨海湾市,Bay Harbor Marina

在佛罗里达州西北部墨西哥湾沿岸地区Sandestin度假村,也是一个一流的适合所有年龄的游艇码头度假村。拥有海滩和高尔夫的游艇码头叫做Baytowne Marina,向人们提供了全方位的服务,这里有98个泊位,最大还可停泊140英尺的游艇,可提供分日和年度服务。这个游艇码头度假村可以提供餐饮、购物、娱乐和儿童活动,其服务还包括深海捕捞、帆船出租、健身、日间spa和美容美发店等,另一个景点是125英尺的豪华游艇,它提供了晚间的餐饮和娱乐生活。




佛罗里达州西北部墨西哥湾沿岸地区,Baytowne Marina

一个成功的游艇码头度假村的成功关键是:
⑴ 场所的独特性
⑵ 适合所有年龄的人
⑶ 对游艇主和非游艇主都要有吸引力
不成功的游艇码头度假村的方案:
⑴ 缺乏服务计划的定向性
⑵ 没有正确把握一体化服务方式
⑶ 美学匮乏,创建了一个不受欢迎的氛围
⑷ 未能创造目的地的感受,对人缺乏多样化的吸引力
不成功的游艇码头度假村很多,其中之一是选址的偏僻。如果游艇主缺乏兴趣,失败的几率就很高。如果游艇码头度假村的选址不当,通过自然风光或其周边人口密度不够,就不能对游客产生吸引力。码头的规划者、建造师和开发商以及所有的合作伙伴,都必须在一起参与游艇码头度假村的设计工作,才能带来零售区和连接社区的坚实的投资回报。游艇码头度假村项目基地的先决条件,就是要有足够的毗邻海滨的建设空间,才能支持这项计划。使用这个空间通常需要建设用地,特别要有允许房地产开发的用地。有时需要环境清理或征用有支配权的土地。总之,环境优美和有吸引力的风景区对建筑物、公园的设计灵感都有启发作用。由于游艇码头度假村是一个大型有影响的社区,当地政府和公众的支持是至关重要的。

市场分析
理解一个市场,从一开始就要对客流量进行分析,充分考虑玩游艇和不喜欢游艇的人数。潜在游客的特性,如年龄、收入水平和游艇的种类等,都会对度假村概念的规划造成影响。例如,退休人员渴望的是更高端的餐馆和零售商店,水上公园和游乐场则是吸引众多家长和孩子的重要组成部分。各种设施的完美组合才能吸引各种类型的潜在游客。有些让人喜欢的设施看上去似乎与码头设施并不配套,如白天的spa或护理设施,但对于吸引女人和孩子的家长来到海滨,可能是最成功的辅助设施了。
预测码头的使用,包括游艇的数量和尺寸等,是市场分析的重要方面。通过对游艇主的划分来制定码头的规划,如路过游艇主、豪华游艇主,常住艇主等比例,以及邻近地区可能的客户,钓鱼爱好者,或是其他租户等。游艇和游客流量的季节变化也是重要的考虑因素。所有这些因素都会对项目的设计造成影响,包括总体码头规模,泊位的种类和规格,投入服务的游艇数量,以及加油站、泵站、保养和维修设施,以及船用配件商店和杂货店等。
游艇码头度假村开发计划
拥有了市场分析数据、顾问由开发商,设计人员,工程技术人员组成项目组顾问,确定开发规划的主要内容。规划概念的产生要通过讨论会,通常包括开发规模和设计规划,预计开发多少房地产住宅、购物场所、餐饮设施和绿色的开放空间等。
关于公共和市政设施,一些讨论会的结果通常要通过公众讨论会或风险承担人会议来解决。开发商的思路要给公众一些好的理念是很重要的,找出社会的关注点并解决问题。通过地方官员和公众了解共同关心的问题,如潜在的环境影响,增加了机动车和水上交通的压力,审美的影响,建筑规模可能对海滨风景的影响,以及建筑施工对周边地区的影响,还包括噪音和干扰,以及机动车交通对行人道路的影响等。充分预见了这些问题,并直面这些问题的答案,是开发进程所必经的环节,其中包括调整许可的阶段,需要采取更加平稳的和恰当的措施。这就是说,在早期的审查过程中,建设项目和开发商都要有可替代的计划,才能减轻对开发过程的负面影响。开发过程的积极影响也是评估的重要方面,如建设中产生的就业机会,建设完成以后设施运营的人员雇佣,增加了公共设施的建设,以及增加的税收等,所有这些都是对社会的重要贡献。
游艇码头的商业计划
显然,游艇码头度假村的关键要素是码头,及其它至关重要的码头设施,它的合理设计就能够确保维持一个繁荣的商业局面。游艇码头项目的商业计划,在市场分析中,要着眼于游艇消费,即游艇码头的当前或预期的变化率、收入和成本等,综合这些因素,要以开发完成后游艇的流量为基础,进行综合的分析。通过分析,会形成一个清晰的财务平衡预测表,公共计划和项目的个体计划都需要考虑这些关键因素。

这个游艇码头度假村是在南卡罗来纳州Hilto Head lsland岛的Palmetto Dunes Resort旅游胜地,游艇码头叫做Shelter Cove Harbour and Marina。她的设计类似于地中海度假村。

码头的商业计划来自市场分析和专家研讨会计划,它又反过来影响码头设计的要素,它将在很大程度上决定码头能否成为一个繁荣的商业环境,并最终决定整个度假村的成功或失败。
未来的游艇码头度假村
由于游艇码头度假村的发展,一些新的模式将会不断补充到成功的案例之中。由于近期游艇码头度假村的投资回报率向着不断提高方面发展,使得海滨房地产开发的单一模式向着游艇码头度假村模式转变,已经更加普遍了。在某些情况下,内陆通航的溪流,或被视为劣势的海滨滩涂,都有可能成功地转化为一个舒适的游艇码头度假村。在许多社区中,这是有可能增加海滨房地产价值的趋势。
总而言之,一个游艇码头度假村的发展需要有效的规划和分析,创造性地设计和多元化的理念,完成一个繁荣的码头目标,并建立一个成功的商业区,可以让当地的居民和游客享受美好生活。鉴于许多成功的游艇码头度假村的发展,已成为海滨地区再生的催化剂,那些充满活力的新的度假胜地,振兴世界各地的社区,游艇码头度假村项目的确是非常值得去努力实现的。

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